《芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法》政策解读

2025年10月10日，《芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法》（点点体育app官网入口下载令第74号，以下简称《办法》）正式印发，自2025年12月1日起施行，现解读如下：

一、决策背景和依据

物业专项维修资金（以下简称维修资金）是依法归集的专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，是住房的“养老金”，对于保障房屋安全、维持使用功能、延长使用年限等具有重要作用。为进一步规范我市物业专项维修资金的管理，由市住建局牵头，依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）《安徽省物业专项维修资金管理办法》（省政府令第326号）等法律法规，结合我市实际，起草了本《办法》。

二、制定意义和总体考虑

（一）保障和改善群众生活品质。随着我市城镇化的快速发展，既有物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造需求日益增长，现行物业专项维修资金的相关规定已难以适应现实需要，如交存标准与国家、省相关规定不一致；电梯故障、外墙脱落等紧急维修申请使用程序较难满足及时消除安全隐患的需求，以规章形式出台《办法》，用法治思维和方式解决人民群众急难愁盼问题，是切实保障和改善群众生活品质的重要举措。

（二）贯彻落实省政府决策部署。《安徽省物业专项维修资金管理办法》（省政府令第326号，以下简称《省办法》）于2025年7月1日起正式施行。制定《办法》旨在结合我市实际，对《省办法》的相关内容进行补充和细化，进一步完善物业专项维修资金管理体系，畅通应急使用渠道，充分发挥资金的使用效益，切实推动省政府规章的在我市的有效落实。

（三）解决维修资金管理问题。制定《办法》，系统规范了维修资金交存、管理、使用、监督等各环节的制度措施，是针对维修资金管理中存在的归集难、使用难等问题的精准施策，也是健全管理长效机制的有效措施。

三、研判和起草过程

（一）起草初稿。市住建局根据市政府2025年规章制定计划，在学习研究上海、重庆、杭州、青岛、株洲、蚌埠等城市维修资金经验的基础上，形成了《办法》草稿。2025年2月，《省办法》颁布后，结合其最新内容，形成《办法》初稿。

（二）征求意见。3月25日至4月24日，公开征求社会公众意见；4月4日，书面征求各县市区、开发区和市有关单位意见。

（三）专家论证。5月13日，邀请安徽师范大学、马鞍山市、淮北市、律师事务所相关行业的5名专家学者，围绕《办法》的合法性、合理性、可行性进行了论证咨询，

（四）社会稳定风险评估。5月30日，完成社会稳定风险评估。

（五）社会主义核心价值观入法入规审查。5月26日-30日，开展社会主义核心价值观入法入规审查。

（六）公平竞争审查。6月3日，市市场监管局出具公平竞争审查意见。

（七）立法审查。7月22日，市司法局按照《规章制定程序条例》（国务院令第695号）、《芜湖市司法局行政立法审查工作规程》（芜司办字〔2020〕40号）有关规定，完成了立法审查。

（八）市政府常务会议研究。7月29日，市政府第99次常务会议审议通过。

四、工作目标

通过优化交存流程、强化资金监管机制、规范使用审批程序，推动形成权责清晰、运作高效、监督有力的长效管理格局，提升资金使用效率和透明度，保障物业共用部位、共用设施设备的及时维修、更新和改造，切实保障和改善群众生活品质。

五、主要内容

《办法》共七章四十条，主要内容如下：

（一）明确管理原则和管理职责。第二条明确维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。结合我市实际，明确《办法》适用于本市市区范围内维修资金的管理，无为市、南陵县参照执行。

（二）健全交存制度。第八条规定，首期维修资金的交存标准按市区住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%的区间范围内合理确定、公布，并适时调整。同时，第九条细化了产权调换、面积误差等“多退少补”的交存规定。第十条明确了办理不动产权属登记时，核验维修资金交存情况的沟通衔接机制。第十二条细化了维修资金续筹规定，业主维修资金分户账面余额不足首期交存额30%的，物业管理主管部门应当发送维修资金预警和续筹提示，续筹标准可参照首期维修资金交存数额。

（三）规范管理方式。第十五条、十六条明确了对代行管理的维修资金，物业管理主管部门应当建立专户管理，并在保证维修资金安全和正常使用的前提下，制定安全合理的保值增值方案。第十七条规定物业转让时业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况，物业管理主管部门核验维修资金交存情况，未交存维修资金或者账面余额不足的，业主应当在办理房屋所有权交易转让手续前按照规定补交、续筹。

（四）优化使用程序。第二十条、二十一条明确了维修资金的使用原则和使用范围，划出了维修资金使用的负面清单。第二十二至二十四条，明确了维修资金申请使用的主体、审核要求和使用程序。第二十五条、二十六条优化了紧急使用程序。在《民法典》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《安徽省物业管理条例》等规定的“紧急情形”基础上，明确业委会、相关业主可直接提出申请，精简紧急使用程序，优化使用流程。

（五）强化监督管理。为保障资金安全，《办法》建立了市区两级双重把关的分级审核机制以及维修资金交存、使用违法行为的举报投诉制度。第三十一条、三十二条强化了维修资金交存、管理和使用的审计财政监督。第三十四条、三十五条对国家层面《住宅专项维修资金管理办法》和《省办法》设定的处罚条款作出指引规定。

六、创新举措

（一）强化资金交存管理。建立完善维修资金交存与商品房买卖合同网签和竣工验收备案联动机制。新建住宅在办理商品房买卖合同网签时，由业主按照相应标准交存维修资金；建设单位自用、出租以及已经竣工尚未售出的物业，由建设单位在办理竣工验收备案前代为交存，物业售出时按照票据金额向业主收取。

（二）建立分级审核机制。建立了市、区两级审核机制，明确根据单个项目维修资金使用的预算额度，由市、区两级实施分级审核，预算额度达到市级审核额度的，区级部门初审通过后，市物业管理主管部门进行二次审核，以保障维修资金的规范使用。

（三）分类管理提升效率。优化了维修资金使用流程，推行“一般使用”与“紧急使用”分类管理。发生危及房屋安全等紧急情况时，可由业主委员会、相关业主或代行业主委员会职责的物业管理委员会等按照《办法》相关规定启用应急维修程序，有效缩短审核周期，提升处置效率。

七、保障措施

（一）出台配套细则。建立市、区两级协同保障机制，制定维修资金管理使用实施细则，健全“横向到边，纵向到底”的资金交存、管理、使用监督管理机制，确保资金使用全流程科学合理、安全可控。

（二）强化数字赋能。建全物业专项维修资金线上综合管理平台，与物业管理、房地产交易、不动产测绘、不动产登记等信息互联共享，实现维修资金交存、管理、使用、结息、公示等全生命周期线上管理，保障资金使用有迹可循，提高交存、管理和使用效率。

（三）严格资金监管。建立并完善维修资金管理的各项制度，定期开展维修资金使用情况审计及监督检查工作，及时察觉问题并加以调整完善，以确保政策取得实效。

（四）加强宣传培训。分级分类开展专题培训，解读政策要点和日常使用、审核规范；通过政府官网、媒体宣传、“物业芜优”公众号等渠道，向业主、业主委员会、物业管理委员会普及维修资金相关政策，提高广大业主的知晓度和参与度。

八、解读机关、解读人、联系方式

解读机关：芜湖市物业管理处（芜湖市物业专项维修资金管理中心）资金管理科

解读人：顾蕾、吴寻

政策咨询服务电话：0553-3015218

电子邮箱：whwyglc@126.com